Inwestycje w nieruchomości w warunkach koronakryzysu ― jakie mieszkanie kupić, żeby zarobić

Trwa kryzys ekonomiczny związany z pandemią koronawirusa ― gospodarka dalej działa z ograniczeniami, większość firm zatrudniających pracowników biurowych przechodzi na tryb zdalny lub częściowo zdalny, rynek pracy przebywa w stanie stosunkowego zatrzymania, rynek nieruchomości również przeżywa nie najlepsze chwile.

Według prognoz ekspertów, pandemia COVID-19 potrwa jeszcze co najmniej dwa lata. Brzmi to dość niepokojąco, ale czy tak naprawdę kryzys jest powodem dla większego zmartwienia, jeśli inwestuje się w nieruchomości?

W poniższym wpisie zawarliśmy wszystkie niezbędne dla przyszłego inwestora informacje ― jak i kiedy zainwestować, na co zwracać uwagę i jak uniknąć strat w warunkach kryzysowych. 

Co dzieje się na rynku nieruchomości w warunkach kryzysu

Przypomnijmy, że ostatnie kilka lat były okresem prawdziwego boomu cenowego  ― stawki na rynku pierwotnym sięgały coraz wyżej, a tendencja ta wydawała się być naturalna i niezmienna.

Początek pandemii oraz wdrożenie różnorodnych restrykcji z nią związanych przyniosły odczuwalne skutki dla rynku nieruchomości dopiero w II kwartale 2020 roku ― na początku roku rynek jeszcze nie zdążył zareagować na nowe realia i wyróżniał się dalszym wzrostem cen mieszkań, szczególnie na rynku pierwotnym.

Wiosną 2020 roku wpływ czynnika pandemii stał się na tyle niewątpliwy dla gospodarki, że rynek nieruchomości musiał się dostosować ― zaobserwowano wtedy zatrzymanie wzrostu i stabilizację cen będące skutkiem drastycznego obniżenia liczby finalizowanych oraz nowych transakcji. Analitycy rynku stwierdzają blisko 30-procentowy spadek tej liczby i prognozują nawet 60-procentowe obniżenie popytu.

Niedługo po tym nastąpiła reakcja firm deweloperskich na obniżenie popytu: ograniczyły one swoje oferty oraz powstrzymały procesy ubiegania się nowych pozwoleń na budowę. Część deweloperów nieco obniżyła ceny, część zastosowała chwyt zachęcających do zakupu bonusów, na przykład darmowych miejsc parkingowych czy komórek lokatorskich w dodatku do lokum.

Pobieżna ocena sytuacji rynkowej skłania do przekonania, że teraz mamy wcale nie najgorszy czas na inwestowanie w nieruchomości. Oczywiście, pod warunkiem, że odpowiednio przygotujemy się do tego tej inwestycji.

Jak kupić mieszkanie, żeby być na plusie ― tajemnice skutecznych inwestorów

Inwestowanie w nieruchomości wymaga przyszłościowego myślenia ― planując zakup lokum, które ma stać się naszym źródłem dochodu, powinniśmy należycie ocenić liczne czynniki decydujące o opłacalności takiej lokaty kapitału.

Na jakie pytania należy sobie odpowiedzieć przed zakupem nieruchomości inwestycyjnych?

Pierwotny czy wtórny

Rynek wtórny często obfituje w atrakcyjne cenowo oferty, jednak wiąże się z szeregiem zagrożeń, których musimy być świadomi. Do głównych czynników ryzyka odnieść należy stan mieszkania (koszt ewentualnego remontu może okazać się wyższy, niż się spodziewaliśmy), ukryte koszty ciążące na mieszkaniu (może to być hipoteka, zaległe opłaty do spółdzielni czy opłaty związane z prowadzoną przez byłego właściciela działalnością gospodarczą) oraz zobowiązania, o których możemy nie być poinformowani (na przykład, prawo do dożywotniego użytkowania lokalu przysługujące osobie trzeciej).

Z pośrednikiem czy bez

Większość osób decydujących się na zakup mieszkania sięga po usługi pośredników ― tacy specjaliści odpowiadają za wybór mieszkania według wytyczonych przez nabywcę kryteriów, uzgodnienie szczegółów transakcji oraz opiekę nad pomyślnym przebiegiem procesu kupna. Pośrednik operuje przede wszystkim merytoryczną informacją.

Jednak w dzisiejszych czasach dysponowanie informacją jest przewagą dostępną dla każdego ― możemy więc samodzielnie zająć się procesem wyboru, negocjowania i finalizacji transakcji, aby korzystniej zastosować środki, które planowaliśmy wydać na usługi pośrednika. W taki sposób, przeprowadzimy transakcję bezpośrednio z deweloperem i uzyskamy początkową ofertę cenową, nieobciążoną dodatkowymi prowizjami. 

Bardzo pomocne w procesie przygotowania oraz kontaktowania się z deweloperami są otwarte portale informacyjne ― dzięki tym narzędziom zapoznamy się z całościową ofertą rynku pierwotnego oraz dowiemy się w szczegółach o nowych inwestycjach i firmach budowlanych, które je realizują.

Kiedy dokonać kupna

Rynek nieruchomości nie wyróżnia się szczególną sezonowością, jednak istnieje kilka ogólnych tendencji, które mogą podpowiedzieć, w jakich okresach najlepiej rozpocząć drogę z kupnem nieruchomości.

Uważa się, że najgorętszymi okresami na rynku są miesiące letnie ― gdyż deweloperzy w tym właśnie czasie najczęściej oddają inwestycje do użytku ― oraz grudzień będący zakończeniem roku kalendarzowego i sprawozdaniowego.

Dziś jednak przebywamy w zupełnie innych warunkach ― pandemia wprowadziła swoje korekty w rytm funkcjonowania rynku. To znaczy, że powinniśmy liczyć tylko na własne przygotowanie i regularną analizę ― należy śledzić tendencje rynku, interesować się najnowszymi badaniami ekspertów, żeby złapać najlepszy moment na zakup.

Czy da się obniżyć cenę

W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego negocjowanie ceny jest oczywiste ― badania rynku wskazują na to, że finalna wartość transakcji jest o średnio 10% niższa, niż cena początkowa.

Jeśli zaś chodzi o zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, nawet nie przypuszczamy, że wskazana przez dewelopera stawka może być niższa. Ale jednak może ― tym bardziej teraz, gdy większość firm usiłuje zachować swoje pozycje na rynku i wprowadza różnorodne promocje i zniżki. Oznacza to, że warto śledzić specjalne oferty deweloperów, szczególnie w okresie obniżenia popytu i nasilonych działań firm skierowanych na przyciągnięcie klientów. Zrobić to można za pomocą portalu inwestycji mieszkaniowych Korter udostępniającego aktualne ceny mieszkań w nowych inwestycjach deweloperskich w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu oraz innych większych i mniejszych miejscowościach Polski.

Cechy rentownego mieszkania ― na jakim lokum zarobisz najwięcej

Wspominaliśmy już o opcji udziału pośredników w procesie kupna nieruchomości ― tacy kontrahenci są dość pomocni w przypadku, gdy zupełnie nie orientujemy się w sytuacji na rynku i chcemy dokonać trafnego wyboru.

Jest jednak szereg kryteriów, według których możemy samodzielnie wybrać najbardziej rentowne nieruchomości inwestycyjne. Rozpatrzmy te kryteria.

Położenie 

Lokalizacja zawsze była i pozostaje jednym z kluczowych czynników decydujących o inwestycyjnej atrakcyjności lokalu. Mamy ocenić okolicę wybranej inwestycji pod kilkoma względami

• Jak się tu mieszka? Należy dowiedzieć się, czy okolica jest w stanie sprostać wymaganiom przyszłych najemców lub kupujących ― czy posiada odpowiednią infrastrukturę, czy jest bezpieczna i przyjazna, czy oferuje udogodnienia będące kluczowym czynnikiem wyboru dla naszej grupy docelowej.
• Jaki jest dojazd? Powinniśmy rozpatrzyć lokalizację mieszkania z punktu widzenia osoby zmotoryzowanej oraz nieposiadającej własnego samochodu ― czy w pobliżu znajdują się ważne arterie komunikacyjne, ile jedzie się do centrum miasta lub regionu, jakie środki transportu są dostępne w okolicy.
• Jaka przyszłość czeka okolicę? Inwestor musi być zawsze dwa kroki do przodu i, na ile jest to możliwe, przewidzieć, jak dzielnica zmieni się po upływie kilku lub kilkudziesięciu lat. W tym celu należy zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzeni miejskiej ― czy ewentualnie za kilka lat tuż przy osiedlu nie powstanie duży węzeł drogowy i czy tuż pod oknami, na miejscu pobliskiego skweru, nie wybudują wielopoziomowego parkingu.
• Czy lokalizacja jest atrakcyjna pod względem turystycznym? Mimo, że w warunkach pandemii branża turystyczna ponosi największe straty, kryzys ten nie potrwa wiecznie, a lokum w centrum popularnej dla turystów miejscowości zakupiony w atrakcyjnej cenie zawsze będzie dobrą lokatą kapitału.

Na portalu inwestycji mieszkaniowych Korter znajdziemy mapę z dokładnym położeniem nowych mieszkań w Krakowie, Gdańsku, Zakopanem, miejscowościach nadmorskich oraz innych perspektywicznych lokalizacjach.

Powierzchnia

Metraż atrakcyjnego dla inwestora mieszkania wiąże się bezpośrednio z jego lokalizacją ― na przykład, w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, większą popularnością cieszą się mieszkania o powierzchni do 50 metrów kwadratowych, zaś w kameralnych miejscowościach bądź też przedmieściach metropolii większe zapotrzebowanie jest na lokale o metrażu powyżej 60 metrów kwadratowych. 

Złotym środkiem dla większych miast będą mieszkania o powierzchni od 35 do 55 metrów kwadratowych ― kawalerki lub lokale dwu- i trzypokojowe.

Wszystkie aktualnie dostępne nowe inwestycje we Wrocławiu, Łodzi, Katowicach, Poznaniu, Rzeszowie i innych centrach wojewódzkich znajdziemy na portalu Korter.

Aranżacja mieszkania i dodatkowe atuty

Układ mieszkania ma w pełni odpowiadać potrzebom przyszłych lokatorów; dobrze jest też, gdy plan architektoniczny pozwala na zmianę układu pomieszczeń. 

Nowoczesne zasady aranżacji wnętrz przewidują podział lokum na funkcjonalne strefy ― wspólną (m.in. przedpokój oraz salon z aneksem kuchennym lub odrębna kuchnia) i prywatną (sypialnia, pokój dziecięcy, gabinet, strefy relaksu dla gospodarzy).

Istotną kwestią jest także ustawienie względem stron świata ― ma ono zapewniać odpowiednie nasłonecznienie pomieszczenia i jednocześnie chronić przed nadmiernym hałasem dobiegającym zza okna.

Nie da się też wyobrazić nowoczesnego mieszkania bez powierzchni dodatkowej ― balkonu, tarasu czy prywatnego ogródka. Atrakcyjności dodadzą też użytkowa antresola, pralnia, wnęka gospodarcza czy przynależne do mieszkania komórka lokatorska bądź miejsce parkingowe.

Po rozpatrzeniu różnorodnych czynników decydujących o rentowności inwestycji w nieruchomości w czasie kryzysu gospodarczego możemy wyciągnąć prosty, ale bardzo rzeczowy wniosek ― wystarczy rzetelne przygotowanie merytoryczne oraz odrobina odwagi, żeby inwestycja przyniosła odczuwalne zyski.